Księga wieczysta po śmierci małżonka – co zrobić? Wpis spadkobiercy krok po kroku

Mąż zmarł. Albo żona.

Sprawa spadkowa została już załatwiona. Wiadomo, kto dziedziczy mieszkanie lub dom. Być może dzieci przekazały swoje udziały drugiemu małżonkowi.

A potem pojawia się problem.

W księdze wieczystej nadal widnieją stare dane. Nadal można zobaczyć nazwisko zmarłego małżonka albo wpis, który nie odpowiada temu, kto jest obecnie właścicielem nieruchomości.

I pojawia się pytanie:

Co teraz zrobić? Gdzie pójść? Jaki formularz wypełnić? Ile to kosztuje? Czy można sprzedać mieszkanie, jeżeli księga wieczysta nie została jeszcze zaktualizowana?

W tym poradniku przeprowadzamy przez całą procedurę krok po kroku – prostym językiem, bez prawniczego żargonu.

Najpierw najważniejsze: spadek i księga wieczysta to dwie różne rzeczy

To bardzo ważne.

Jeżeli mąż zmarł, a sąd albo notariusz potwierdził, kto odziedziczył jego majątek, nie oznacza to automatycznie, że księga wieczysta została zmieniona.

Księga wieczysta może więc nadal pokazywać poprzedni stan.

To nie musi oznaczać, że spadek jest nieważny.

Po prostu trzeba doprowadzić wpis w księdze wieczystej do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym.

I właśnie temu służy wniosek o wpis w księdze wieczystej.

Przykład: starsze małżeństwo, śmierć męża i sprzedaż mieszkania

Wyobraźmy sobie typową sytuację.

Pan i pani Kowalscy przez wiele lat mieszkali w swoim mieszkaniu.

Mieszkanie było ich wspólnym majątkiem.

Pan Kowalski zmarł.

Po przeprowadzeniu sprawy spadkowej okazało się, że żona i dwoje dzieci odziedziczyli majątek po zmarłym.

Żona chciałaby jednak zostać w mieszkaniu sama.

Dzieci mówią:

„Mamo, przeprowadź się do nas. Sprzedamy mieszkanie i będziesz miała pieniądze na spokojną starość.”

Żona się zgadza.

I wtedy okazuje się, że w księdze wieczystej nadal widnieje stary stan.

Co zrobić?

Krok 1. Sprawdź księgę wieczystą

Najpierw warto sprawdzić, co dokładnie znajduje się w księdze wieczystej.

Nie trzeba od razu biegać do sądu.

Księgę wieczystą można sprawdzić przez internet w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Szczególnie interesuje nas dział II, czyli część dotycząca własności i użytkowania wieczystego.

Sprawdź:

• kto jest wpisany jako właściciel,
• jakie udziały są wpisane,
• czy widnieje nazwisko zmarłego,
• czy jest wzmianka o złożonym wniosku.

Jeżeli w księdze widnieje jeszcze zmarły małżonek, nie oznacza to, że sprawa spadkowa została przeprowadzona nieprawidłowo.

Może po prostu nie został jeszcze złożony wniosek o aktualizację wpisu.

Krok 2. Sprawdź, czy masz dokument potwierdzający spadek

Zanim zaczniesz wypełniać formularz dotyczący księgi wieczystej, musisz mieć dokument, który pokazuje, kto odziedziczył majątek po zmarłym.

Może to być przede wszystkim:

• prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
• albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza.

Jeżeli masz taki dokument, można przejść do następnego etapu.

Krok 3. Ustal, kto jest teraz właścicielem

I tutaj trzeba się na chwilę zatrzymać.

Bo nie zawsze sytuacja wygląda tak:

mąż umarł → żona dziedziczy wszystko → żona zostaje jedynym właścicielem.

Jeżeli są dzieci, mogą również odziedziczyć część majątku.

Dlatego trzeba ustalić:

kto odziedziczył udział w nieruchomości i w jakiej wysokości.

Przykład

Mieszkanie warte jest 600 000 zł.

Mąż i żona byli właścicielami mieszkania w ramach majątku wspólnego.

Po śmierci męża jego udział w majątku podlega dziedziczeniu.

Żona oraz dwoje dzieci dziedziczą po 1/3 części należącej do zmarłego.

Żona ma więc swój wcześniejszy udział w mieszkaniu oraz dodatkowo udział odziedziczony po mężu.

To właśnie takie przypadki powodują, że nie można po prostu powiedzieć:

„Mąż umarł, więc mieszkanie jest teraz moje.”

Jeżeli chcesz dokładnie policzyć, jaki udział w nieruchomości przypadł każdemu spadkobiercy, zobacz także:

SD-Z2 – jak obliczyć wartość spadku? Trudne przypadki, udziały i przykłady.

Przejdź do artykułu 86

Krok 4. A co, jeżeli dzieci oddały swoje udziały matce?

To bardzo ważny przypadek.

Załóżmy, że dzieci odziedziczyły udziały po ojcu, ale później chcą, żeby mieszkanie należało wyłącznie do mamy.

Wtedy trzeba mieć dokument, który pokazuje, w jaki sposób dzieci przekazały swoje udziały.

Może to być np.:

• dział spadku,
• darowizna udziału,
• zniesienie współwłasności,
• inna czynność prawna.

Nie należy wpisywać w formularzu przypadkowej informacji tylko dlatego, że rodzina ustnie się dogadała.

Jeżeli dziecko mówi:

„Mamo, mieszkanie jest twoje, ja niczego nie chcę”

to samo takie powiedzenie nie zmienia wpisu w księdze wieczystej.

Musi istnieć odpowiednia podstawa prawna i dokument.

Jeżeli nie wiesz, co dokładnie wynika z dokumentów dotyczących spadku i przekazania udziałów, warto je najpierw sprawdzić u notariusza lub prawnika.

Krok 5. Jaki formularz trzeba złożyć?

Do wpisu w księdze wieczystej służy formularz:

KW-WPIS – wniosek o wpis w księdze wieczystej.

Ministerstwo Sprawiedliwości udostępnia aktualny formularz KW-WPIS na swojej stronie. Obowiązujący wzór jest wskazany jako formularz wniosku o wpis w księdze wieczystej.

Formularz można pobrać i wypełnić.

Ważne:

nie wystarczy napisać zwykłego pisma „proszę zmienić właściciela mieszkania”.

Do tego służy urzędowy formularz KW-WPIS.

Krok 6. Gdzie złożyć KW-WPIS?

Wniosek składa się do:

Sądu Rejonowego – Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Czyli liczy się miejsce, w którym znajduje się mieszkanie, dom lub działka, a nie miejsce zamieszkania właściciela.

Jeżeli mieszkasz we Wrocławiu, ale dom znajduje się np. w Legnicy, właściwego sądu szukasz dla nieruchomości znajdującej się w Legnicy.

Ministerstwo Sprawiedliwości wskazuje, że sprawy związane z wpisami w księdze wieczystej prowadzi właściwy miejscowo sąd rejonowy, wydział ksiąg wieczystych.

Krok 7. Co przygotować?

Przed pójściem do sądu albo wysłaniem dokumentów przygotuj:

☐ numer księgi wieczystej

☐ formularz KW-WPIS

☐ dokument potwierdzający nabycie spadku

☐ dokument dotyczący dalszego przekazania udziałów – jeżeli taki był

☐ dokument potwierdzający podstawę wpisu

☐ dowód uiszczenia opłaty

☐ dane osób, które mają zostać wpisane do księgi

Nie każda sprawa będzie wymagała dokładnie takiego samego zestawu dokumentów.

Najważniejsza zasada jest prosta:

sąd musi mieć dokument, z którego wynika, dlaczego ma zmienić wpis w księdze wieczystej.

Krok 8. Co właściwie wpisujemy do księgi?

W zależności od sytuacji może chodzić np. o:

• wpis żony jako właściciela,
• wpis dzieci jako współwłaścicieli,
• zmianę udziałów,
• wykreślenie zmarłego właściciela i wpisanie spadkobierców,
• ujawnienie późniejszej zmiany własności.

Dlatego przed wypełnieniem wniosku warto mieć obok siebie dokument potwierdzający spadek.

Nie wymyślamy udziałów.

Przepisujemy je z dokumentów i ustalamy, jaki stan prawny ma zostać ujawniony.

Krok 9. Ile kosztuje wpis?

Opłata zależy od rodzaju wpisu, dlatego nie należy przyjmować, że każda zmiana w księdze wieczystej kosztuje tyle samo.

Przy wpisie prawa własności na podstawie dziedziczenia ustawa przewiduje opłatę stałą 150 zł, niezależnie od liczby udziałów objętych takim wpisem.

Jeżeli jednak sprawa obejmuje dodatkowo np. dział spadku albo zniesienie współwłasności, trzeba sprawdzić opłatę właściwą dla konkretnej czynności.

Dlatego w bardziej skomplikowanej sytuacji warto ustalić podstawę wpisu przed zapłaceniem.

Krok 10. Czy można sprzedać mieszkanie, jeżeli w KW nadal widnieje zmarły?

To jest bardzo ważne pytanie.

Jeżeli właściciel chce sprzedać mieszkanie lub dom, a księga wieczysta nadal pokazuje zmarłego małżonka, trzeba najpierw uporządkować stan prawny.

Kupujący, jego bank i notariusz będą chcieli wiedzieć:

kto jest właścicielem nieruchomości i na jakiej podstawie.

Dlatego nie warto czekać z uporządkowaniem księgi wieczystej do momentu, kiedy znajdzie się kupiec.

Lepiej zrobić to wcześniej.

Przykład

Pani Kowalska mieszka sama w mieszkaniu po śmierci męża.

Dzieci chcą, żeby zamieszkała u nich.

Pani Kowalska znajduje kupca na mieszkanie.

Kupujący chce podpisać umowę u notariusza.

W księdze wieczystej nadal widnieje jednak zmarły pan Kowalski.

To moment, w którym może się okazać, że najpierw trzeba uporządkować wpisy w księdze.

Dlatego najlepiej zrobić to zanim rozpocznie się sprzedaż.

A co jeżeli żona ma dokument potwierdzający spadek, ale dzieci również są właścicielami?

Wtedy sytuacja jest trochę inna.

Samo postanowienie o nabyciu spadku nie sprawia, że dzieci przestają być spadkobiercami.

Jeżeli każde z nich odziedziczyło udział, ten udział trzeba uwzględnić.

Jeżeli rodzina chce, żeby nieruchomość należała tylko do matki, trzeba najpierw przeprowadzić odpowiednią czynność prawną.

Dopiero wtedy można ujawnić w księdze wieczystej nowy stan.

To właśnie dlatego warto rozdzielić dwie rzeczy:

1. Kto odziedziczył?

od

2. Kto ostatecznie ma być właścicielem mieszkania lub domu?

To nie zawsze jest to samo.

Czy trzeba iść do notariusza?

Nie każdą zmianę wpisu w księdze wieczystej załatwia się u notariusza.

Jeżeli masz już prawomocne postanowienie sądu albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia i chcesz ujawnić wynik dziedziczenia w księdze wieczystej, składa się wniosek do właściwego wydziału ksiąg wieczystych.

Natomiast jeżeli potrzebna jest nowa czynność prawna, np. przekazanie udziału przez dziecko na rzecz matki, wtedy może być potrzebny notariusz.

To ważne rozróżnienie.

Wpis w księdze wieczystej to jedno.

Przeniesienie własności lub udziału to drugie.

Co jeżeli nie wiem, jaki dokument jest mi potrzebny?

To bardzo częsta sytuacja.

Starsza osoba może mieć w domu:

• postanowienie sądu,
• akt poświadczenia dziedziczenia,
• testament,
• stary akt notarialny mieszkania,
• dokumenty kredytu,
• wypis z księgi wieczystej,
• różne pisma z sądu.

I trudno wiedzieć, co właściwie jest potrzebne.

Nie wyrzucaj dokumentów.

Najpierw ustal:

jaki był ostatni wpis w księdze → kto odziedziczył → czy później ktoś przekazał swój udział → jaki stan ma być wpisany teraz.

Jeżeli masz wątpliwości, najlepiej pokazać komplet dokumentów notariuszowi, prawnikowi albo zapytać właściwy wydział ksiąg wieczystych, jaki dokument jest potrzebny do konkretnego wpisu.

A jeśli w księdze wieczystej jest błąd?

To trochę inna sytuacja.

Jeżeli wpis jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, trzeba ustalić, dlaczego powstała niezgodność.

Nie zawsze będzie to zwykła „zmiana właściciela po spadku”.

Dlatego nie należy automatycznie zaznaczać pierwszej lepszej opcji w formularzu.

Jeżeli problem jest bardziej skomplikowany, warto najpierw ustalić właściwy rodzaj wniosku.

Ministerstwo Sprawiedliwości wskazuje, że wniosek dotyczący sprostowania wpisów składa się do właściwego ze względu na położenie nieruchomości sądu rejonowego – wydziału ksiąg wieczystych.

Co zrobić po złożeniu wniosku?

Po złożeniu dokumentów pozostaje czekać na rozpoznanie wniosku przez sąd.

Nie trzeba codziennie chodzić do sądu.

Po pewnym czasie warto sprawdzić księgę wieczystą ponownie.

Jeżeli wpis został dokonany, powinien być widoczny w elektronicznej księdze wieczystej.

Najprostszy schemat całej procedury

Jeżeli masz problem z zapamiętaniem wszystkiego, zapamiętaj tylko ten schemat:

1. Małżonek umiera

↓

2. Ustalasz, kto dziedziczy

↓

3. Otrzymujesz dokument potwierdzający nabycie spadku

↓

4. Sprawdzasz księgę wieczystą

↓

5. Ustalasz, kto jest obecnie właścicielem i jakie ma udziały

↓

6. Jeżeli trzeba – przeprowadzasz dodatkową czynność, np. dział spadku albo przekazanie udziału

↓

7. Wypełniasz KW-WPIS

↓

8. Dołączasz wymagane dokumenty

↓

9. Płacisz właściwą opłatę

↓

10. Składasz wniosek w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu

↓

11. Sprawdzasz później nowy wpis

↓

12. Dopiero wtedy spokojnie przygotowujesz sprzedaż nieruchomości

Masz już KW-WPIS i nie wiesz, co wpisać?

Jeżeli masz już dokumenty i formularz KW-WPIS przed sobą, ale nie wiesz, co wpisać w poszczególne rubryki, przygotujemy osobny poradnik:

KW-WPIS – jak wypełnić wniosek o wpis w księdze wieczystej krok po kroku?

W nim przechodzimy przez formularz rubryka po rubryce, pokazując na konkretnym przykładzie, co wpisać i czego nie wpisywać.

Warto też przeczytać

Jeżeli trafiłeś tutaj bezpośrednio z wyszukiwarki, warto zacząć od początku całej procedury.

Spadek po mężu lub żonie – co zrobić krok po kroku? SD-Z2, 6 miesięcy i urząd skarbowy

To poradnik o tym, co zrobić po śmierci małżonka – od potwierdzenia spadku, przez urząd skarbowy, aż po uporządkowanie odziedziczonego majątku.

SD-Z2 – jak wypełnić formularz krok po kroku?

Jeżeli masz już dokument potwierdzający spadek i chcesz prawidłowo wypełnić zgłoszenie SD-Z2, przejdź do instrukcji formularza.

SD-Z2 – jak obliczyć wartość spadku? Trudne przypadki, udziały i przykłady

Jeżeli problemem jest ustalenie, jaka część mieszkania, domu, samochodu lub pieniędzy rzeczywiście została przez Ciebie odziedziczona, zobacz przykłady obliczeń.

Najważniejsze: nie załatwiaj wszystkiego naraz

Po śmierci małżonka może się wydawać, że trzeba jednocześnie załatwić sąd, urząd skarbowy, bank, mieszkanie, księgę wieczystą i sprzedaż domu.

Nie trzeba.

Najlepiej zrobić to po kolei:

najpierw ustalić spadek → później rozliczyć go w urzędzie skarbowym → ustalić, co dokładnie odziedziczyłeś → uporządkować księgę wieczystą → dopiero później przygotować sprzedaż nieruchomości.

Jeżeli masz już dokument potwierdzający spadek, ale nie wiesz, co zrobić z księgą wieczystą, zacznij od sprawdzenia jej aktualnego stanu i przygotowania dokumentów.

A jeżeli masz już formularz KW-WPIS, kolejnym krokiem będzie jego wypełnienie – rubryka po rubryce.